Restrição ao tráfego de caminhões impulsiona o setor de logística

24/09/2013 - Monacelli

Veja a matéria completa com a entrevista de Marcel Monacelli na Globo News.

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Entrevista de Marcel Monacelli para Revista Building (Final)

13/02/2013 - Monacelli

Marcel Monacelli comentou a realidade dos galpões e apontou para a Revista Building as principais tendências do mercado industrial. Acompanhe a parte final desse conteúdo.

É eminente a desocupação dos locais industriais e logísticos de algumas regiões de São Paulo e cidades vizinhas por causa das limitações e da proximidade das áreas urbanas, como nos arredores de Osasco, ABC, Barueri e Guarulhos, onde faltam espaços e o trânsito é intenso. Hoje, as restrições estão maiores como por exemplo, a região do Ipiranga e Avenida do Estado, que provavelmente será a próxima a ser esvaziada e “expulsa”, pois concentram empresas que, na grande maioria, são metalúrgicas e terão que sair, devido a muitas restrições, como o horário de circulação e funcionamento, e vão precisar de novos espaços. Para que haja um custo-benefício, essas empresas terão que procurar outras regiões.

Em relação ao que as empresas procuram, primeiramente é a modernidade em construções sólidas e bem feitas, que atendam a demanda delas. Por exemplo, o pé-direito que se elevou, antes era de 8 metros, hoje o mais usado é o de 12 metros e já estamos executando projetos com até 18 metros de altura para um processo de estocagem normal. A tecnologia das empilhadeiras, que anteriormente precisavam entre 3,5 e 4 metros de corredor, já oferece equipamentos com braços móveis, que não precisam ficar de frente para a estanteria e conseguem retirar um palet sem fazer manobra. Isso é uma forma de ganhar cubagem e vale o investimento nesta nova ferramenta. Quanto mais alta, maior a rentabilidade. Os galpões funcionam dessa forma: aluga-se por metro quadrado e se opera em metro cúbico. Quando se sobe a altura da estanteria é concentrado maior peso no piso, incluindo outras questões como o aumento do índice de iluminação natural e também artificial. Também há a preocupação com a extração do calor e ainda é necessário avaliar a parte estrutural por conta do vento. As empresas que tem necessidade de grandes operações logísticas, distribuição e recebimento adotam sistema de paletização mecanizada (transelevador) que atingem até 40 metros de altura, e tal característica gera impacto nos fluxos de máquinas, veículos e pessoas.

Este mercado, que atualmente tem uma demanda maior que a oferta, vai se estabilizar em algum momento e acredito que a qualificação dos empreendimentos será o grande diferencial na hora que esta demanda for atendida. Hoje temos um índice baixo de vacância, entre 4 e 10%, que dentro deste mercado é praticamente zero. Os bons empreendimentos que tiveram um pensamento de longo prazo em termos de qualidade e modulação, não só pensando na racionalidade e economia construtiva, mas também na ocupação que ela vai oferecer, serão os que se manterão, pois se você tem uma modulação que é econômica do ponto de vista construtivo, porém não é rentável em relação à ocupação e ao uso, não é um bom empreendimento. Mas este é um mercado em franco crescimento.

Existem alguns locais que concentram grandes construções, como a região de Sumaré. Isto fará com que esta oferta em excesso, num determinado momento, talvez diminua o valor de locação em relação a outras regiões. Temos hoje, ali, em torno 600 a 700 mil m² a serem ofertados e, provavelmente, a concorrência será bem acirrada.

O crescimento industrial e comercial faz automaticamente crescer a logística. Há pouco tempo se falava em shoppings centers sendo construídos apenas em cidades com quantidade superior a 350 mil habitantes e hoje já há cidades que comportam um shopping e possuem apenas 100 mil habitantes, devido a alta de poder aquisitivo do local. Isto é um exemplo de que quando a demanda cresce é preciso aumentar também a infra estrutura de abastecimento, como no caso da mercadoria manufaturada. Mas, temos também as mercadorias que ainda vão para a indústria, que precisam de local para logística. Existem alguns polos industriais nos quais já estamos recebendo solicitação de áreas específicas, como de tecelagem, química ou manufaturados de grande valor agregado para áreas exclusivas de produção para um determinado segmento (cluster), que precisa ser nesta área. Toda a demanda se traduz em um modelo de construção para esta necessidade mais particular.

Normalmente estes centros logísticos são de uso exclusivo, bem segmentado e vasto. O mercado é amplo, temos uma gama grande de características necessárias para cada necessidade. O empreendedor precisa analisar cada situação. No momento, os usuários se adaptam às construções próximas de São Paulo porque não há opções, mas existem ramos de atividade que não podem se adequar desta forma.

Referente à construção, há basicamente três tipos de processos: pré-moldado, moldado in loco e estrutura mista metálica. Normalmente, os usuários questionam como foi feita a obra, pois a utilização destes galpões contempla uma atividade mais bruta, com isso, todos avaliam os materiais que foram utilizados e como foi o andamento da obra. A construção precisa ser robusta, ter uma elegância estética e, principalmente, deve atender a necessidade de ocupação.

Com relação à infraestrutura, o pé-direito deve ser de, no mínimo, 12 metros, e é preciso ter a preocupação com segurança desde a entrada no condomínio até a entrada no galpão, com um controle de acesso rígido através de portaria de identificação bem aparelhada e com automação, controle de segurança no ponto da chegada e também distante, para que não ocorram ataques aos caminhões, salas de apoio como de reuniões, miniauditórios para treinamento, entre outros.

Estes acessórios fazem parte de um condomínio considerado Classe A, que por ser mais estruturado, também oferece locais para dar suporte aos caminhoneiros com toda a infraestrutura para alimentação, descanso, banheiros, etc. Existem até alguns que, além dos galpões, possuem um edifício comercial de apoio para suprir a demanda dos usuários. O estacionamento, tanto para caminhões como para veículos, também é importante.

Já sobre o galpão propriamente dito, ele precisa ter uma metragem adequada, como uma doca para cada 700 m2 no mínimo, além das necessidades básicas como recepção, sanitários, e novamente a questão da segurança, como combate a incêndio, através de saídas de emergência, sprinklers, etc. Outro fator relevante é o piso de pátio compatível com o peso das cargas mais pesadas, pois o arrasto dos caminhões é grande e na hora de fazer manobras, se não for um piso compactado, será danificado. O espaço de manobras é fundamental também, pois deve facilitar a dinâmica de carregamento e descarregamento.

A localização de um empreendimento deve ser avaliada em relação aos trajetos feitos pelos caminhões, para que estes não passem por muitos semáforos, não cruzem vilas, centros comerciais ou locais de muita movimentação e, enfim, corram menos riscos e evitem incidentes. Este fator favorece a negociação até com a companhia de seguros, posteriormente, que avalia o trajeto a ser percorrido e os possíveis perigos.

Atualmente, 70% dos empreendimentos que desenvolvemos buscam certificações ou se preocupam com questões ligadas à sustentabilidade. Antes de iniciarmos um projeto, fazemos uma análise detalhada na área de implantação, que é o terreno, neste caso.

Quase sempre esbarramos em questões ambientais e temos que adequar o projeto às normas de preservação de matas, cursos d’água, nascentes, permeabilidade, tratamento de efluentes, entre outros, e esses quesitos, quando bem observados, qualificam ainda mais o empreendimento.

Sugerimos outros conceitos sustentáveis, como a retenção de águas pluviais para o reuso em sanitários e manutenção do site, soluções alternativas de energia para iluminação de pátios e aquecimento de água, pisos drenantes, tintas especiais, etc., que vão ao encontro de certificações como LEED e AQUA, exigidas pelo usuário final.

A grande tendência está nos centros logísticos industriais, comerciais e bem segmentados. Devido à falta de espaços, será necessário explorar áreas mais distantes, onde a mistura com a urbanidade não ocorra, assim estes centros se tornarão os chamados Business Park. São cidades construídas com todas as características para suprir as necessidades dos usuários, com hotéis, área para alimentação, estacionamento, parqueamento para caminhões, entre outros.

MARCEL MONACELLI é arquiteto pós-graduado em Desenvolvimento Imobiliário – Real Estate – pela USP. Desde 1985, à frente da empresa Marcel Monacelli Arquitetura, realizou inúmeros projetos de arquitetura de empreendimentos imobiliários como shopping centers, sedes corporativas, planejamento urbano, centros logísticos, indústrias, entre outros.

Entrevista de Marcel Monacelli para Revista Building (Parte 1)

09/01/2013 - Monacelli

Como contamos no último mês, Marcel Monacelli comentou a realidade dos galpões e apontou para a Revista Building as principais tendências do mercado industrial.

Durante esse mês mostraremos na íntegra todo esse conteúdo.

Segundo Monacelli, o mercado de condomínios modulares construídos para logística é ascendente e tem, atualmente, uma demanda muito superior à oferta. Ele é composto por investidores e empreendedores desse mercado imobiliário e vem atraindo novos grupos para esse setor, tanto com participações como com empreendimentos próprios, além de empresas estrangeiras já especializadas neste mercado logístico, tanto em seus países de origem como pelo mundo.

Essa avaliação que define um produto imobiliário logístico depende de uma série de questões que devem ser observadas e a análise crítica leva em consideração a geografia do local, a geologia e as questões mercadológicas, entre outros. Quanto ao produto, temos ferramentas para definir a tipologia do empreendimento a ser concebido em função do uso e do destino imobiliário pretendido pelo incorporador ou usuário do site.

Essas ferramentas auxiliam na definição do produto, tanto no dimensionamento quanto nos aspectos construtivos e materiais, que servirão como base para o valor de mercado.

O que caracteriza um condomínio modular, “são módulos padronizados e dispostos de forma a criar flexibilidade de ocupação. O conceito tradicional é identificado por uma rua central que diminui a porcentagem de área comum com edificação de ambos os lados.”, afirma Monacelli.

Outra forma é a implantação do condomínio com vias periféricas que possibilitam o uso com uma tipologia chamada “cross docking”, ou seja, uma linha operacional transversal ao módulo para operações de recebimento, armazenagem e expedição.

Os módulos variam de acordo com o tamanho da área, das técnicas construtivas, do conceito de armazenagem ou em função da demanda de mercado configurado para empresas de pequeno e médio porte, que variam de 1.000 a 5.000 m2 por módulo, e que necessitam de área administrativa, normalmente localizada em mezaninos.

Na próxima parte dessa entrevista você fica sabendo como está o mercado em São Paulo e como é feita a negociação de galpões e sua valorização no mercado por região.

MARCEL MONACELLI é arquiteto pós-graduado em Desenvolvimento Imobiliário – Real Estate – pela USP. Desde 1985, à frente da empresa Marcel Monacelli Arquitetura, realizou inúmeros projetos de arquitetura de empreendimentos imobiliários como shopping centers, sedes corporativas, planejamento urbano, centros logísticos, indústrias, entre outros.

Marcel Monacelli dá entrevista para o novo Portal Buildings

20/12/2012 - Monacelli

Comentando a realidade dos galpões e apontando as principais tendências do mercado industrial e logístico, Marcel Monacelli concedeu uma entrevista ao novo portal Buildings, empresa especializada em mercado imobiliário corporativo que ampliou seus serviços, e em seu novo portal que disponibiliza, além de informações sobre escritórios, uma nova sessão totalmente dedicada ao mercado imobiliário industrial e logístico .

“O Buildings tem como objetivo ter um banco de dados com todos os imóveis comerciais do Brasil e o Projeto Industrial é mais um passo rumo a este propósito. A facilidade de acesso à informação, a abrangência da pesquisa e qualidade são fatores que irão colaborar para a evolução desse mercado e padronização da informação”, ressalta o sócio-diretor do Buildings, Fernando Libardi.

Você vai poder conferir aqui no blog, a partir de janeiro, o conteúdo superexclusivo da entrevista de Marcel Monacelli.

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