Mercado Logístico em alta

14/03/2019 - Monacelli

O mercado de galpões logísticos vem crescendo e os estoques que eram acima de 22% no mesmo período do ano passado, hoje está em torno de 14% na região da grande São Paulo com um raio de até 40 km da capital.

A retomada se dá em parte pela melhora da economia e pela venda de mercadorias impulsionadas pelo e-commerce.

A necessidade de agilidade para a entrega faz com que as empresas de logística busquem áreas mais próximo da capital e os incorporadores, que durante o período de recessão capitalizaram-se com terrenos, hoje estão colhendo esses rendimentos.

O valor médio das locações nesses últimos quatro anos esteve abaixo dos R$ 18,00 para áreas de até 30.000 m² e a expectativa é que supere os R$ 22,00. Já para o próximo ano face a demanda pela locação, mas também pela escassez, galpões logísticos e terrenos para esse tipo de empreendimento.

O grande entrave está nos terrenos, seus proprietários tem como base valores que não comportam a matemática de investimentos x valores de locação de mercado.

Na maioria das vezes, os terrenos disponíveis não estão prontos. O que significa isso? Sua documentação, escritura, sucessões ainda em fase de trâmites cartoriais, mal possuem levantamento planialtimétrico e, quem dirá, geo referenciados.

Um projeto dessa natureza invariavelmente tem que passar por aprovações no meio ambiente, acessos quando são lindeiras à rodovias ou em grandes vias, prefeituras que não tem um padrão único ou legislação específica para galpões de armazenagem ou indústria. Isso gera um carregamento ao longo do tempo (sim, porque para acertar todos esses detalhes, se tiver sorte, demora no mínimo 1 ano e meio) ao empreendedor.

Seria muito bom se o proprietário do terreno tivesse a consciência de preparar a legalização do terreno para poder ofertá-lo, o tempo de realização seria muito mais rápido.

Temos recebido grande procura por empreendimentos modulares com espaços de 2.000 m² e de naves com 30.000 ou 40.000 m², sem contar com grandes players que desejam empreendimentos acima dos 100.000 m², sempre por meio de BTS (Built to Suit). Para esses empreendimentos as áreas disponíveis estão acima de 60 km da capital e, invariavelmente, sofrem com os problemas já comentados sobre os terrenos.

Existe uma necessidade para espaços logísticos urbanos onde o operador logístico opera unicamente com a entrega por meio de VUCs e sua capilaridade é mapeada por micro regiões para o abastecimento de clientes como: farmácias, restaurantes, mini supermercados, entre outros. Nesse caso, o melhor é encontrar edifícios e galpões desocupados para retrofit, pois as mercadorias não ficam estocadas por muito tempo, são transitórias e a necessidade de agilidade é fundamental, não necessitando de grandes alturas internas para maior aproveitamento de estanterias.

É um mercado com grande potencial de desenvolvimento que exige cada vez mais conhecimento de toda a cadeia logística, além de toda tecnologia disponível, tanto para a operação quanto para o desenvolvimento de projetos e construção.

Arq. Marcel Monacelli

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