Logística urbana / realidade próxima

25/03/2019 - Monacelli

Os centros de distribuição urbanos vêm se tornando cada vez mais necessários nas grandes cidades e devem movimentar um importante segmento no mercado imobiliário de espaços adequados e adaptados para usar essas plataformas urbanas.

A necessidade de entregas ágeis e reposição de mercadorias nas mais variadas atividades de comércio e serviços vai impor a criação de espaços dedicados, assim como de empresas operadoras para atender essa demanda.

As cidades deverão ser mapeadas por esses operadores ou usuários finais, visto que dessa forma a mobilidade e a agilidade na entrega se torna uma ferramenta comercial.

Esses centros logísticos funcionam como pulmões que são abastecidos por outros centros de distribuição localizados mais distantes, onde o transporte com volumes maiores pode ocorrer em horários de menor fluxo de transito e a distribuição em função de uma maior capilaridade, podendo ser executada com veículos de menor porte (elétricos) e, até mesmo, com motos e bicicletas.

Esses espaços podem ser empreendidos em antigas fábricas, armazéns ou edifícios que deverão ser retrofitados para atender a esse fluxo rápido de mercadorias, que entram e saem rapidamente sem ter que fazer grandes estoques.

As docas de recebimento podem ser comunitárias e a expedição pode ser feita, dependendo do espaço, em nível dentro do módulo ou próximo aos acessos verticais, se o local tiver verticalidade.

O crescimento de entregas de mercadorias em função do e-commerce tem gerado um aumento de veículos e, consequentemente, colaborado com a piora do tráfego e a poluição das grandes cidades.

A descentralização, com a elaboração de circuitos logísticos regionalizados que permita uma maior agilidade na locomoção, contribuirá muito com a melhoria de qualidade das cidades.

Arq. Marcel Monacelli

Mercado Logístico em alta

14/03/2019 - Monacelli

O mercado de galpões logísticos vem crescendo e os estoques que eram acima de 22% no mesmo período do ano passado, hoje está em torno de 14% na região da grande São Paulo com um raio de até 40 km da capital.

A retomada se dá em parte pela melhora da economia e pela venda de mercadorias impulsionadas pelo e-commerce.

A necessidade de agilidade para a entrega faz com que as empresas de logística busquem áreas mais próximo da capital e os incorporadores, que durante o período de recessão capitalizaram-se com terrenos, hoje estão colhendo esses rendimentos.

O valor médio das locações nesses últimos quatro anos esteve abaixo dos R$ 18,00 para áreas de até 30.000 m² e a expectativa é que supere os R$ 22,00. Já para o próximo ano face a demanda pela locação, mas também pela escassez, galpões logísticos e terrenos para esse tipo de empreendimento.

O grande entrave está nos terrenos, seus proprietários tem como base valores que não comportam a matemática de investimentos x valores de locação de mercado.

Na maioria das vezes, os terrenos disponíveis não estão prontos. O que significa isso? Sua documentação, escritura, sucessões ainda em fase de trâmites cartoriais, mal possuem levantamento planialtimétrico e, quem dirá, geo referenciados.

Um projeto dessa natureza invariavelmente tem que passar por aprovações no meio ambiente, acessos quando são lindeiras à rodovias ou em grandes vias, prefeituras que não tem um padrão único ou legislação específica para galpões de armazenagem ou indústria. Isso gera um carregamento ao longo do tempo (sim, porque para acertar todos esses detalhes, se tiver sorte, demora no mínimo 1 ano e meio) ao empreendedor.

Seria muito bom se o proprietário do terreno tivesse a consciência de preparar a legalização do terreno para poder ofertá-lo, o tempo de realização seria muito mais rápido.

Temos recebido grande procura por empreendimentos modulares com espaços de 2.000 m² e de naves com 30.000 ou 40.000 m², sem contar com grandes players que desejam empreendimentos acima dos 100.000 m², sempre por meio de BTS (Built to Suit). Para esses empreendimentos as áreas disponíveis estão acima de 60 km da capital e, invariavelmente, sofrem com os problemas já comentados sobre os terrenos.

Existe uma necessidade para espaços logísticos urbanos onde o operador logístico opera unicamente com a entrega por meio de VUCs e sua capilaridade é mapeada por micro regiões para o abastecimento de clientes como: farmácias, restaurantes, mini supermercados, entre outros. Nesse caso, o melhor é encontrar edifícios e galpões desocupados para retrofit, pois as mercadorias não ficam estocadas por muito tempo, são transitórias e a necessidade de agilidade é fundamental, não necessitando de grandes alturas internas para maior aproveitamento de estanterias.

É um mercado com grande potencial de desenvolvimento que exige cada vez mais conhecimento de toda a cadeia logística, além de toda tecnologia disponível, tanto para a operação quanto para o desenvolvimento de projetos e construção.

Arq. Marcel Monacelli

NESP é a solução !

20/02/2019 - Monacelli

 

Prologis vê potencial para ampliar oferta de galpões

12/02/2019 - Monacelli

A Prologis Brasil avalia dar início, neste ano, à construção de empreendimentos de galpões que vão possibilitar, quando concluídos, elevar sua área em até quase 70% em relação ao portfólio atual de um milhão de metros quadrados. A tomada de decisão em relação ao início das obras vai depender da demanda. Por enquanto, está definida a construção de 160 mil metros quadrados em 2019. “Estamos muito animados para este ano e para as próximas fases de crescimento do Brasil”, afirma o vice-presidente sênior e gerente regional da Prologis no país, Armando Fregoso, que ocupa o cargo desde outubro.

Em meados de janeiro, a Prologis e o Ivanhoé Cambridge, investidor global do mercado imobiliário, anunciaram o fechamento da operação de constituição de joint venture no Brasil, que abrange valores de cerca de US$ 880 milhões. Todos os ativos que eram exclusivos da Prologis foram incluídos na joint venture, da qual a empresa tem 20% de participação. Embora a fatia de 80% seja detida pelo Ivanhoé, o controle e o direcionamento dos projetos continua sendo da Prologis.

Em 2019, a empresa pode dar início ao desenvolvimento de até quatro projetos no Estado de São Paulo – em Cajamar, Araçariguama, Santana do Parnaíba e Jundiaí – e um em São João do Meriti (RJ). A área dos projetos de São Paulo soma 480 mil metros quadrados, e a do Rio de Janeiro é de 200 mil metros quadrados. A Prologis já possui licenças para os empreendimentos e está concluindo terraplenagem no terreno de São João do Meriti, onde começará a construir os galpões em meados do ano.

A empresa continua buscando terrenos para construção de galpões de padrão triple A, principalmente no raio de 60 quilômetros de São Paulo, e também nas proximidades do Rio.

Segundo Fregoso, ainda há demanda por parte de potenciais ocupantes que pretendem migrar de galpões mais antigos para parques logísticos mais eficientes. Há demandas de construções sob medida (build to suit), mas quase 90% do portfólio da Prologis foi desenvolvido no formato especulativo, ou seja, sem locação prévia. No ano passado, a empresa não entregou empreendimentos, e a vacância foi reduzida em função da demanda por parte de empresas de comércio eletrônico, transporte e de consumo. No fim de 2018, a ocupação estava próxima de 90%.

O executivo conta que, após um período difícil, iniciado em 2015, o desempenho do mercado começou a melhorar em 2018, mas o crescimento teve pausas decorrentes da greve dos caminhoneiros e do período eleitoral. No ano passado, a Amazon alugou galpão da Prologis, em Cajamar, para o centro de distribuição da varejista no Brasil.

Dados da consultoria Newmark Grubb Brasil apontam que a absorção líquida – diferença entre o total de áreas contratadas e devolvidas – no mercado de condomínios industriais e logísticos de padrão A cresceu 56%, no ano passado, no Estado de São Paulo, para 601 mil metros quadrados.

“Nos últimos dez anos, o mercado de galpões se profissionalizou no país”, afirma o executivo, que está há nove anos na americana Prologis, quase cinco deles no Brasil. A Prologis entrou no mercado brasileiro em 2008, por meio de parceria com a Cyrela Commercial Properties (CCP). A cisão da joint venture com a empresa brasileira de propriedades comerciais foi formalizada em 2017.

Fonte: Jornal Valor Econômico – 11/02/2019

A DP World de Dubai, forma joint-venture de armazenamento de contêineres com o Grupo SMS

17/12/2018 - Monacelli

A operadora de portos de Dubai, DP World, anunciou uma joint venture com a empresa de engenharia industrial SMS Group para um novo sistema inteligente de armazenamento de contêineres.

A empresa disse que o High Bay Storage System foi originalmente desenvolvido pela subsidiária da SMS, AMOV, para o manuseio de bobinas de metal com peso de até 50 toneladas, a alturas de 50 m.

Envolve colocar contêineres em um compartimento de rack individual, em vez de um em cima do outro, como tem sido prática padrão global.

Acredita-se que o rack de onze andares crie uma capacidade de 200% do que se tem em um terminal de contêineres convencional ou crie a mesma capacidade em menos de um terço do espaço.

Outras vantagens incluem a capacidade de acessar um contêiner específico sem ter que mover outros ao redor e reduzir em até 30% o tempo para carregar e descarregar um navio, informou a DP World.

A tecnologia será aplicada no Terminal 4 da empresa no porto de Jebel Ali a tempo de Dubai sediar a Exposição Mundial 2020.

“A experiência e especialização da DP World em movimentação de cargas aliada à tecnologia da AMOVA garantirá que o sistema seja extraordinariamente eficiente e relevante para as operações presentes e futuras”, disse o presidente e CEO do grupo DP World, Sultão Ahmed Bin Sulayem.

“Nosso engajamento em novas tecnologias é uma grande prioridade e nos tornamos conhecidos por buscar formas que transformam a maneira como as mercadorias são movimentadas em todo o mundo. A inovação faz parte do nosso DNA e está no coração do nosso sucesso. ”

O Dr. Mathias Dobner foi nomeado CEO da joint venture. Ele disse que a tecnologia permitiria que as paredes do cais fossem encurtadas em um terço.

A Dp World também fez uma parceria com a Virgin Hyperloop One, com sede nos EUA, para explorar o uso da tecnologia de transporte de alta velocidade hyperloop para movimentação de cargas.

Fonte: Gulf Business

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