NESP – O Entreposto do Brasil se tornando realidade !

12/07/2019 - Monacelli

 

 

A expansão dos condomínios logísticos

11/06/2019 - Monacelli

Os condomínios logísticos surgiram no Brasil na década de 90 para contornas, ou amenizar, muitos dos gargalos do setor, ou seja, o encarecimento dos produtos e dos serviços de transporte e armazenagem. Nos galpões, as companhias podem contar com segurança e infraestrutura de serviços compartilhados, com custos repartidos entre inquilinos.

Cerca de 30 anos depois dos primeiros projetos, a procura por esses empreendimentos deu um salto importante, com a chegada de players globais. Dados divulgados pela CBRE, consultoria internacional especializada no mercado de condomínios logísticos, mostram que, de 2005 a 2010, foram 450 mil m² construídos por ano no Brasil.

De 2011 a 2013, esse número mais que dobrou, chegando a aproximadamente 1 milhão de m². E de 2014 a 2018, mesmo com todos os problemas enfrentados na esfera econômica, o avanço seguiu, e os valores chegaram a 1,4 milhão de m² por ano, totalizando 625 galpões em todo o território nacional, um recorde na história do segmento. O estoque de áreas de armazenagem no Brasil, no entanto, ainda é cerca de 30 vezes menor que o existente em países como os Estados Unidos, por exemplo.

O principal protagonista deste aumento é o estado de São Paulo, que, sozinho, responde por mais de 50% desse total, concentrando cerca de 350 condomínios.

Segundo a pesquisa First Look, da JLL – consultoria imobiliária para imóveis comerciais, no ano de 2018, foram mais de 2 milhões de m² negociados, sendo 1,2 milhão de m² em absorção líquida, diferença entre áreas contratadas e desenvolvidas, o dobro do que foi registrado em 2017. Já a taxa de vacância fechou o ano em 22%, três pontos percentuais a menos que em 2017 e o menor número dos últimos três anos.

No Estado de São Paulo, a consultoria Sistema de Informação Imobiliária Latino-Americana (Siila) projeta que a taxa de vacância dos galpões logísticos terá uma redução somente a partir de 2020, devido ao estoque de empreendimentos previsto para ser entregue.

Plataformas online também atuam para que os proprietários ou usuários com áreas ociosas cadastrem os espaços disponíveis para locação e ampliem as possibilidades.

Na pesquisa da JLL também é possível constatar que os condomínios logísticos tem avançado para fora do eixo Rio-São Paulo, seis das maiores transações do quarto trimestre de 2018 aconteceram em outras localidades. Os estados do Paraná e Minas Gerais e algumas localidades no Nordeste têm se tornado regiões secundárias, com amplo potencial de crescimento.

A previsão para 2019 é de que sejam entregues cerca de 634 mil m², distribuídos por seis estados brasileiros (São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina, Minas Gerais, Ceará e Sergipe). O segmento tem amplo potencial com a retomada da economia, e as mobilidades de entregas mais velozes impulsionarão a criação destes espaços dentro, ou mais próximos, dos grandes centros urbanos, visando o escoamento mais acelerado das mercadorias.

Fonte: FIABCI-BRASIL

Logística urbana / realidade próxima

25/03/2019 - Monacelli

Os centros de distribuição urbanos vêm se tornando cada vez mais necessários nas grandes cidades e devem movimentar um importante segmento no mercado imobiliário de espaços adequados e adaptados para usar essas plataformas urbanas.

A necessidade de entregas ágeis e reposição de mercadorias nas mais variadas atividades de comércio e serviços vai impor a criação de espaços dedicados, assim como de empresas operadoras para atender essa demanda.

As cidades deverão ser mapeadas por esses operadores ou usuários finais, visto que dessa forma a mobilidade e a agilidade na entrega se torna uma ferramenta comercial.

Esses centros logísticos funcionam como pulmões que são abastecidos por outros centros de distribuição localizados mais distantes, onde o transporte com volumes maiores pode ocorrer em horários de menor fluxo de transito e a distribuição em função de uma maior capilaridade, podendo ser executada com veículos de menor porte (elétricos) e, até mesmo, com motos e bicicletas.

Esses espaços podem ser empreendidos em antigas fábricas, armazéns ou edifícios que deverão ser retrofitados para atender a esse fluxo rápido de mercadorias, que entram e saem rapidamente sem ter que fazer grandes estoques.

As docas de recebimento podem ser comunitárias e a expedição pode ser feita, dependendo do espaço, em nível dentro do módulo ou próximo aos acessos verticais, se o local tiver verticalidade.

O crescimento de entregas de mercadorias em função do e-commerce tem gerado um aumento de veículos e, consequentemente, colaborado com a piora do tráfego e a poluição das grandes cidades.

A descentralização, com a elaboração de circuitos logísticos regionalizados que permita uma maior agilidade na locomoção, contribuirá muito com a melhoria de qualidade das cidades.

Arq. Marcel Monacelli

Mercado Logístico em alta

14/03/2019 - Monacelli

O mercado de galpões logísticos vem crescendo e os estoques que eram acima de 22% no mesmo período do ano passado, hoje está em torno de 14% na região da grande São Paulo com um raio de até 40 km da capital.

A retomada se dá em parte pela melhora da economia e pela venda de mercadorias impulsionadas pelo e-commerce.

A necessidade de agilidade para a entrega faz com que as empresas de logística busquem áreas mais próximo da capital e os incorporadores, que durante o período de recessão capitalizaram-se com terrenos, hoje estão colhendo esses rendimentos.

O valor médio das locações nesses últimos quatro anos esteve abaixo dos R$ 18,00 para áreas de até 30.000 m² e a expectativa é que supere os R$ 22,00. Já para o próximo ano face a demanda pela locação, mas também pela escassez, galpões logísticos e terrenos para esse tipo de empreendimento.

O grande entrave está nos terrenos, seus proprietários tem como base valores que não comportam a matemática de investimentos x valores de locação de mercado.

Na maioria das vezes, os terrenos disponíveis não estão prontos. O que significa isso? Sua documentação, escritura, sucessões ainda em fase de trâmites cartoriais, mal possuem levantamento planialtimétrico e, quem dirá, geo referenciados.

Um projeto dessa natureza invariavelmente tem que passar por aprovações no meio ambiente, acessos quando são lindeiras à rodovias ou em grandes vias, prefeituras que não tem um padrão único ou legislação específica para galpões de armazenagem ou indústria. Isso gera um carregamento ao longo do tempo (sim, porque para acertar todos esses detalhes, se tiver sorte, demora no mínimo 1 ano e meio) ao empreendedor.

Seria muito bom se o proprietário do terreno tivesse a consciência de preparar a legalização do terreno para poder ofertá-lo, o tempo de realização seria muito mais rápido.

Temos recebido grande procura por empreendimentos modulares com espaços de 2.000 m² e de naves com 30.000 ou 40.000 m², sem contar com grandes players que desejam empreendimentos acima dos 100.000 m², sempre por meio de BTS (Built to Suit). Para esses empreendimentos as áreas disponíveis estão acima de 60 km da capital e, invariavelmente, sofrem com os problemas já comentados sobre os terrenos.

Existe uma necessidade para espaços logísticos urbanos onde o operador logístico opera unicamente com a entrega por meio de VUCs e sua capilaridade é mapeada por micro regiões para o abastecimento de clientes como: farmácias, restaurantes, mini supermercados, entre outros. Nesse caso, o melhor é encontrar edifícios e galpões desocupados para retrofit, pois as mercadorias não ficam estocadas por muito tempo, são transitórias e a necessidade de agilidade é fundamental, não necessitando de grandes alturas internas para maior aproveitamento de estanterias.

É um mercado com grande potencial de desenvolvimento que exige cada vez mais conhecimento de toda a cadeia logística, além de toda tecnologia disponível, tanto para a operação quanto para o desenvolvimento de projetos e construção.

Arq. Marcel Monacelli

NESP é a solução !

20/02/2019 - Monacelli

 

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